En los últimos años, la conversación pública sobre vivienda en México ha cambiado de manera significativa. Hoy ya no gira únicamente en torno a la posibilidad de adquirir una vivienda, sino a algo mucho más inmediato: la posibilidad de rentar una. En la Ciudad de México, donde la presión demográfica, la desigualdad económica y las dinámicas territoriales juegan un papel central, el mercado de renta se ha convertido en una de las principales preocupaciones de la población. Este debate, además, no es exclusivo de la capital, pues en entidades como Aguascalientes y Jalisco también comienzan a discutirse propuestas similares.
En este contexto se inserta la propuesta de Clara Brugada, jefa de Gobierno de la Ciudad de México, quien —desde un enfoque social— ha impulsado reformas constitucionales orientadas a la creación de una Ley de Rentas Justas y Asequibles. El eje central de esta iniciativa es establecer un tope al incremento de las rentas, lo que en la literatura económica se conoce como rent control, con el objetivo de contener el crecimiento de los costos de la vivienda en alquiler.
Aunque la propuesta resulta innovadora en términos políticos y sociales, no es nueva. El control de rentas ha sido aplicado en ciudades como Nueva York y en diversos estados de la Unión Americana bajo distintos esquemas, que van desde controles estrictos hasta modelos de estabilización de precios. Por ello, la pregunta relevante no es si se trata de una política popular —que claramente lo es—, sino si es una herramienta eficaz para garantizar el derecho a la vivienda.
Para responder, es indispensable partir de los datos. De acuerdo con el Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC), la renta de vivienda en la Ciudad de México creció 4.16% anual en marzo, una cifra inferior a la inflación general del mismo periodo, que se ubicó en 4.59%. Este dato es relevante porque sugiere que, contrario a la percepción generalizada, los precios de la renta no están creciendo de manera desproporcionada. Por lo que la medida de elevar a rango constitucional que los precios de la vivienda no suban por encima de la inflación, es por decirlo menos, limitada.
Además, al analizar la evolución reciente de la relación entre los precios de la vivienda y el ingreso nominal —con base en información del INFONAVIT—, se observa que desde 2020 existe una convergencia en sus tasas de crecimiento. En otras palabras, la brecha entre lo que ganan las personas y lo que cuesta habitar una vivienda se ha ido reduciendo. Incluso ha habido periodos en los que los ingresos han crecido por encima de los costos, lo que ha implicado mejoras —al menos en promedio— en la asequibilidad.
A esto se suma que, al cierre de 2025, la Sociedad Hipotecaria Federal reportó un crecimiento de 8.9% anual en los precios de la vivienda, frente a un aumento de 7.0% en el ingreso nominal promedio.
Esto no significa que no existan problemas de acceso a la vivienda. Por el contrario, son reales y profundos, y se manifiestan en múltiples dimensiones: la gentrificación, las plataformas de alojamiento temporal, requisitos y depósitos para la renta inasequibles. Sin embargo, sí obliga a matizar el diagnóstico: no estamos necesariamente frente a un fenómeno de “precios desbordados” que justifique, por sí mismo, la imposición de controles directos.
El problema con este tipo de políticas es que, aunque parten de una intención legítima, pueden generar efectos adversos. Uno de los principales es su baja capacidad de focalización. El control de rentas no garantiza que los hogares de menores ingresos accedan a la vivienda, debido a que estas siguen siendo inaccesibles, no solo en términos de ingresos, sino de ubicación; en cambio, permite que hogares de ingresos medios y altos, con mejores condiciones de información y estabilidad, se beneficien de precios regulados. En términos simples, quienes ya están mejor posicionados en el mercado terminan pagando menos, mientras que los más vulnerables siguen enfrentando barreras de acceso. En ese sentido, la política puede resultar regresiva.
A ello se suman otros efectos bien documentados. Por un lado, reduce la movilidad residencial: al mantenerse artificialmente bajos los costos, los inquilinos tienen menos incentivos para cambiar de vivienda, incluso cuando ya no se ajusta a sus necesidades, lo que genera una asignación ineficiente del parque habitacional. Por otro, desincentiva la inversión, ya que limita los rendimientos esperados para los propietarios, afectando tanto el mantenimiento como la expansión de la oferta.
En esta misma lógica, el control de rentas también impacta la disponibilidad de vivienda. Ante menos incentivos, algunos propietarios optan por vender sus inmuebles, destinarlos a otros usos o retirarlos del mercado formal, lo que reduce la oferta de unidades en renta. Este ajuste genera un efecto indirecto: la presión de la demanda se traslada hacia el segmento no regulado, donde los precios tienden a incrementarse con mayor intensidad. Así, una política diseñada para contener los precios puede terminar encareciendo el acceso para quienes quedan fuera de su cobertura.
Contrario a lo que podría pensarse, los principales beneficiarios del control de rentas no suelen ser los más pobres, sino aquellos hogares con mayor capacidad de mantenerse dentro del mercado regulado. Mientras tanto, los sectores más vulnerables —que enfrentan mayores barreras de entrada— quedan excluidos. El resultado es una redistribución regresiva dentro del propio mercado de arrendamiento.
Si el objetivo es mejorar la asequibilidad de la vivienda, la evidencia apunta hacia estrategias más efectivas: subsidios focalizados a la demanda que permitan a los hogares de menores ingresos acceder al mercado sin distorsionar precios; un aumento sostenido de la oferta mediante incentivos a la construcción, simplificación regulatoria y mejor aprovechamiento del suelo urbano; políticas de vivienda social bien diseñadas que consideren localización, conectividad y acceso a servicios; y una regulación inteligente que proteja a los inquilinos sin desalentar la inversión.
El control de rentas tiene una ventaja evidente: es fácil de entender y políticamente atractivo. Sin embargo, esa misma simplicidad es también su mayor debilidad. Los mercados de vivienda son complejos, y las soluciones que realmente funcionan suelen ser menos visibles, más técnicas y de largo plazo. Por ello, la discusión no debería centrarse en si intervenir o no —porque es claro que se debe intervenir—, sino en cómo hacerlo sin generar efectos que, en el intento de ayudar, terminen cerrando aún más el acceso a la vivienda para quienes más la necesitan.