Hace unos días se aprobó la reforma al INFONAVIT, cuyas principales directrices son que posibilita al instituto la construcción de vivienda, y la operación y administración de esquemas de arrendamiento social. Es importante decirlo: luce como un gran avance frente a la pasividad y el fracaso de la política de vivienda de las últimas décadas.
El contexto importante que entender es la crisis de vivienda que se vive en el país. La espiral especulativa con los precios dentro del mercado ha repercutido en que la mayor parte del parque habitacional recién construido sea inalcanzable para la mayoría de la población, incluidos grupos poblacionales que anteriormente sí lograban tener mayor acceso (clases medias y medias altas, así como profesionistas).
En realidad, esta reforma se debe a que en los últimos años se ha modificado de forma importante en el entendimiento de la política de vivienda por parte de los gobiernos en el país. Hasta hace un par de años, políticos de cualquier espectro político presumían los acuerdos con Airbnb y promovían una perspectiva de política de vivienda liberal y fundamentalmente centrada en el mercado y sus supuestos grandes beneficios (simplemente recordemos el caso de Sheinbaum en 2022 buscando traer decenas de miles de “nómadas digitales” a CDMX para “generar derrama económica” en la ciudad).
Luego de protestas recientes, sobre todo de jóvenes y personas afectadas por la operación de los grandes capitales inmobiliarios, se ha dado un viraje importante en las propuestas de política de vivienda de los gobiernos. Desde ahí tenemos que entender la reforma al INFONAVIT. Yo la definiría como una reforma que busca desmercantilizar la vivienda. La duda es qué tan bien lo logra o no.
De acuerdo con los cambios aprobados, el INFONAVIT podrá construir vivienda a través de una empresa filial. La importancia de esto es que el Estado constructor de vivienda podría ser un factor clave para romper la burbuja especulativa del mercado, cuyo primer pilar está justo en la construcción. El incremento de los precios de las viviendas construidas y vendidas en México está muy por encima de la inflación generalizada o de la inflación asociada a los materiales que se utilizan en la construcción. De ahí que hace unos meses los capitales privados promovieron la falsa idea de la “competencia desleal”, asunto ya tratado aquí en una columna anterior.
Sobre el arrendamiento social, el cambio aprobado en la legislación posibilita al INFONAVIT ofrecer esquemas de alquiler de viviendas propias construidas o recuperadas. También menciona que el monto del alquiler “deberá determinarse bajo criterios sociales, sin fines de lucro o especulación comercial y considerando el nivel salarial de las personas trabajadoras derechohabientes”. Además, se priorizará a personas trabajadoras que no tengan vivienda propia y a quienes tengan menores salarios, o que vivan en zonas de alta marginación o baja disponibilidad de viviendas.
Respecto a las críticas, el principal argumento de la oposición a MORENA en México menciona que “los ahorros de quienes han aportado a los fondos colectivos del INFONAVIT están en riesgo”, puesto que “ahora serían utilizados para los proyectos de construcción de vivienda”. Estrictamente hablando, no hay razones para sospechar que dichos proyectos de vivienda no generarían ingresos al venderse, tal como se han generado por décadas a partir del préstamo para compra de vivienda construida por privados.
Es obvio que se tiene que garantizar la transparencia en todos los procesos administrativos que involucran al INFONAVIT, pero esto es tan cierto y necesario con o sin la reforma aprobada. Incluso la reforma mantiene la representación en la Asamblea General de los tres sectores involucrados (gobierno, trabajadores y empresarios). La crítica de la oposición es completamente irrelevante.
El aspecto que sí me preocupa y que me parece sí es criticable es el “riesgo de re-mercantilización” de las viviendas de arrendamiento social. Me explico con detalle. Actualmente existen ya cientos de terrenos públicos, propiedad de gobiernos locales, donde potencialmente se estarán los nuevos proyectos de vivienda social que construya el instituto. El detalle está en que la operación propuesta del programa de arrendamiento social agrega que las personas trabajadoras puedan optar por comprar la vivienda, tomando a cuenta sobre el precio final los montos pagados de alquiler acumulados. Entonces, estas viviendas pasarían a ser propiedad de quien la haya rentado todo este tiempo.
Inicialmente, se había propuesto que el fuese de 15 años el plazo luego del cual los inquilinos pudieran convertirse en propietarios de las viviendas. Esto ya no quedó aclarado en la versión final de la reforma. En todo caso, luego de algunos años (supongamos 15 años en promedio), un porcentaje importante de las últimas reservas de suelo público en manos del Estado pasarán a ser parte de la oferta privada de vivienda. Tales viviendas podrán ser vendidas “libremente” en el mercado, e incluso podrán ser usadas para especular (más aún si es cierto que se localizarán en lugares “privilegiados” en términos de accesibilidad a fuentes de trabajo y servicios), y así darán un nuevo empujón a la mercantilización del acceso de la vivienda en México.
Sin lugar a duda, la operación del programa de arrendamiento social debe garantizar que dicha vivienda sea siempre vivienda pública. Privatizar en un par de décadas el suelo público definitivamente no es la solución a la crisis de vivienda en el país. En algunos países tienen mecanismos de arrendamiento social donde garantizan de por vida la tenencia de las viviendas para los inquilinos (con contratos de 99 o hasta 999 años como en Singapur), pero no permiten que los inquilinos se conviertan en “propietarios” de dichas viviendas, ni que puedan ser vendidas en el mercado.
La política de vivienda mexicana podría (y debería) desafiar el arraigo tradicional de la ciudadanía que entiende a la “propiedad privada de las viviendas” como “la única forma de tenencia garantizada”. Esto podría dejar de ser así si el gobierno propone nuevas formas no mercantilizadas de acceso garantizado a la vivienda. El éxito de la propuesta de arrendamiento social del gobierno federal depende de revisar estos ajustes.
