Invertir en bienes raíces normalmente representa un puerto seguro, pero ¿es todavía mejor invertir en una vivienda vacacional antes que hacerlo en una propiedad residencial? Desde mi punto de vista, la respuesta es “sí”.
Desde luego, esta decisión depende mucho del perfil de cada inversionista; aunque, una vez que se decida que los bienes raíces serán el camino hacia la creación de un patrimonio sólido, el camino a seguir debe ser lo más claro posible, evaluando costos y ubicaciones.
A veces es más interesante comprar una vivienda vacacional como inversión (en cuanto a retorno) que una vivienda propia, pero es conveniente recordar que el retorno de inversión (ROI) de una vivienda residencial ronda entre 5% o 6%, cuando el de una vivienda vacacional puede alcanzar 15% o 20%, sin tomar en cuenta la plusvalía.
Además, actualmente existe la posibilidad de comprar propiedades fraccionadas o en copropiedad en destinos turísticos, pues hay una democratización de la oferta en varias zonas turísticas.
De hecho, datos de la consultora Tinsa revelan que los estados con vocación turística son los que registran las plusvalías más altas en México, entre los que se encuentran Nayarit (19.9%), Yucatán (16.4) y Baja California (14.87%). Así, los cinco destinos turísticos en los que es más conveniente invertir son Los Cabos, Puerto Vallarta, Cancún, Playa del Carmen y Tulum.
Sin embargo, en los últimos años se ha vislumbrado un mercado creciente en regiones como Tijuana, Mazatlán, Puerto Peñasco, San Carlos y Veracruz, siendo otra alternativa de inversión.
Cuando vamos a invertir en una vivienda vacacional, debemos tener en la mira algunos aspectos para hacer una inversión mucho más efectiva y segura. Por ello, lo primero que debemos hacer es estudiar y entender la composición del turismo.
Por ejemplo, en Acapulco hay un turismo más popular, pero Los Cabos, Vallarta o Cancún cuentan con un turismo de mayor poder adquisitivo pues abundan turistas estadounidenses, canadienses y europeos, principalmente, lo cual impacta la rentabilidad.
En segundo lugar, es importante contemplar la cercanía con la zona donde vives. Estar satisfecho con el destino en donde se invertirá es importante a la hora de disfrutar la funcionalidad de la vivienda. No es recomendable comprar una vivienda vacacional muy alejada de tu residencia o zona laboral, ya que la inversión no será rentable y no se podrán absorber los continuos gastos de traslado. La compra de propiedad siempre deberá ser bien pensada, preguntándose a uno mismo ¿para qué lo quiero o cuál es el objetivo de este bien raíz?
Por su parte, conocer la oferta del mercado es fundamental ya que hay destinos saturados de oferta y eso no es señal de una buena inversión. Usar páginas web especializadas dará a conocer estadísticas de ocupación y de precio promedio con el objetivo de decidir qué producto se comprará para competir en el mercado; pues en esencia, cuando se compra una propiedad vacacional se compite con hoteles y otros propietarios experimentados.
Sin duda, tener contemplados los costos operativos debe priorizarse durante todo el proceso de inversión y operación. Hay zonas donde el costo de la mano de obra se dispara tanto que la ganancia generada se elimina casi de manera inmediata por los costos operativos y de mantenimiento, por lo que es importante tener en cuenta este factor.
La renta vacacional es un negocio de flujo de caja, de ahí la importancia de tener clara la temporalidad de las facturaciones y prever el adelanto de pagos. A menudo hay muchos cheques que adelantar: desde amenidades, servicios y mantenimiento, hasta reparaciones que puedan crear un desfase en las finanzas.
Además, es necesario adelantar reparaciones antes de arrancar la temporada fuerte. Sin tomar esto en consideración, es probable tener falta de liquidez para el pago de la hipoteca, mantenimiento y los demás conceptos antes mencionados.
Finalmente, hay que recordar que una propiedad que no está bien cuidada, que no tiene el mantenimiento adecuado o no tiene buenos reviews online, es una propiedad que va a caer y que no va a generar rendimientos a tu inversión, por lo que tomar en cuenta costos, zonas, demanda turística, entre otros elementos, será necesario antes de realizar una inversión.
Fundador y CEO de Neximo
Twitter: @Kgoudiaby
