El ascenso meteórico de la industria inmobiliaria estadounidense muestra ya algunos signos de enfriamiento. Esto después de que en Idaho se vendieran las casas por 80% de lo que deberían.
Aunque las compras frenéticas y los precios inflados recuerdan el período previo a la recesión, hay varios factores que hacen que el mercado actual sea diferente.
Primero, los estándares de préstamos que se relajaron durante la burbuja son más estrictos ahora, requieren documentación completa y un pago inicial considerable. En contraste, los años previos a la recesión estuvieron plagados de hipotecas de alto riesgo, bajas tasas de interés que se dispararon, suscripción débil, construcción amortizada negativamente y otras prácticas cuestionables.
Al mismo tiempo, el auge de principios de la década de 2000 también lo impulsó un aumento en la construcción de viviendas que condujo a una oferta abundante. En cambio, en los últimos 10 años existe una escasez de edificios, especialmente en ciudades con alta demanda. El resultado es un desajuste entre la oferta y la demanda que no se puede resolver rápida o fácilmente.
Por otra parte, existen numerosas barreras para la nueva construcción, incluidos los altos costos de mano de obra y materiales. Muchas ciudades, incluso, tienen restricciones de zonificación, tamaños mínimos de lote, procesos de aprobación que consumen mucho tiempo y otros convenios que dificultan la construcción densa o asequible. Más aún: la construcción de viviendas es costosa y cada vez es más difícil para los desarrolladores obtener ganancias en viviendas modestas.
Los desarrolladores también tienen que cubrir sus apuestas en tiempos inciertos. La pandemia de COVID-19 estimuló las compras de maneras inesperadas, y no está claro si esa alta demanda se mantendrá después de que la pandemia disminuya.
Por ejemplo, el trabajo desde casa y algunas de las incertidumbres en torno a la fortaleza de la economía en general, contribuyen a que los constructores de viviendas vacilen para invertir fuertemente.
Actualmente, la reciente demanda de vivienda es liderada por dos grupos distintos: los baby boomers y los millennials.
Los baby boomers tienen mucha de la riqueza del país y usan ese dinero para jubilarse temprano, comprar segundas casas o casas de vacaciones, e incluso aumentar el tamaño a casas más grandes en lugar de reducir su tamaño.
Los millennials, por otra parte, están ahora en el pico de sus años de compra de viviendas, y aquellos con buenos ingresos ingresan al mercado inmobiliario.
Esto no representa un buen augurio para quienes tienen una liquidez Limitada. Las casas más grandes, los precios más altos y la dura competencia rompen los peldaños en la escalera tradicional de compra de viviendas, donde las personas comienzan pequeñas e intercambian por más pies cuadrados y comodidades. Los economistas llaman a eso "filtrado", y el ritmo de la misma ahora se ralentiza.
Esto da lugar a un nuevo actor en el espacio inmobiliario: las empresas de alquiler unifamiliares. Estas empresas compran propiedades en vecindarios deseables y las alquilan a familias que no pueden permitirse comprar en esos vecindarios.
Al mismo tiempo, los alquileres aumentan considerablemente en los últimos años y superan a la inflación de la última década.
En sí, los compradores de vivienda todavía necesitan trabajos estables y pagos iniciales para ingresar o permanecer en el juego de bienes raíces. Un actor no importante en la industria es el extranjero, que se asumía como el nuevo y mejor comprador de espacios residenciales pero no resultó así en el ambiente de alta ambigüedad, vulnerabilidad, incertidumbre y complejidad que caracteriza a los mercados actuales de todas las industrias, no sólo inmobiliarios.
Investigador y catedrático universitario
