Marco Antonio Santos Santiago
Luciano Roberto Fernández Sola
Bernardo Gómez González
Miembros del comité de Seguridad Estructural del Colegio de Ingenieros Civiles de México
Cuando decidimos comprar o rentar una casa o departamento en la Ciudad de México generalmente consultamos en primer lugar su ubicación, buscamos que se encuentre cerca de vías principales de comunicación y otros servicios de interés (centros comerciales, parques, hospitales, escuelas, mercados, estaciones de metro u otro medio de transporte, etc). En segundo lugar, investigamos sobre los metros cuadrados de construcción y los espacios arquitectónicos, número de habitaciones, cantidad de baños, elevador, cajones de estacionamientos, fachada, acabados etc. En la gran mayoría de las veces estos dos factores sumados al presupuesto disponible y al financiamiento al que podemos acceder constituyen las principales variables para tomar una decisión. Sin embargo, pocas veces se consideran las características de la estructura, o su ubicación en términos del peligro sísmico.
Para entender de mejor forma estas últimas consideraciones, se necesita saber que en la Ciudad de México existen tres grandes regiones, que clasifican en términos simples que tan duros son los suelos (firme, transición y blando). A su vez, esta clasificación puede asociarse con la capacidad del suelo para soportar el peso de los edificios y la intensidad con la que se perciben los movimientos sísmicos. Los suelos blandos de la Ciudad de México generan dos efectos, el primero de ellos es que requieren cimentaciones más profundas y en consecuencia resultan más costosas en comparación con aquellas necesarias en terrenos firmes; el segundo, es que esos mismos suelos blandos suelen amplificar los efectos de los sismos y, por lo tanto, requieren estructuras más robustas.
De esta forma se sabe que un mismo edificio puede ser más costoso en función de donde sea desplantado en términos del costo de su cimentación y del tamaño de los elementos estructurales. El costo directo de un edificio se puede dividir en tres grandes grupos: 1) la estructura y su cimentación, 2) los componentes no estructurales (instalaciones, acabados, fachadas, etc.) y 3) los contenidos (el mobiliario y equipo empleado para usar los espacios). Un estudio publicado por la Agencia Federal para el Manejo de Emergencias de EUA (FEMA E-74), indica que el porcentaje del costo total de la estructura y su cimentación no supera el 30% del costo inicial del inmueble, para un edificio habitacional; es importante mencionar que en este porcentaje no se considera el valor adicional asociado a la plusvalía debida a la ubicación estratégica dentro de la ciudad y la demanda de vivienda en ciertas zonas de la ciudad.
Otro factor que puede condicionar el valor del inmueble es su antigüedad. El conocimiento y la tecnología con la que se diseñan y construyen los edificios, avanza con el tiempo. Aún cuando los acabados, instalaciones y componentes arquitectónicos sean renovados, la estructura suele permanecer sin actualizaciones a lo largo del tiempo. Los reglamentos de construcción han ido evolucionando, buscando mejores desempeños de las estructuras. Los edificios diseñados con reglamentos más antiguos suelen estar condicionados a restricciones menos estrictas. Debido a lo anterior, aquellas estructuras más nuevas seguramente tendrán un costo mayor debido a que se diseñan con reglamentos modernos (con requisitos más estrictos y con el conocimiento actual del diseño sísmico) que llevan consigo mayores niveles de seguridad estructural y sismorresistencia,
con el objetivo de limitar las consecuencias o daños después de la ocurrencia de un sismo de intensidad importante. De forma contraria, aquellas edificaciones diseñadas con reglamentos de versiones anteriores tendrán un desempeño estructural menos eficiente (o acorde con el conocimiento desarrollado al momento de su construcción) y es probable que experimenten ciertos daños o pérdidas económicas. Es importante reflexionar entonces, que el valor de un inmueble no está condicionado únicamente por su costo inicial y las condiciones de ubicación acceso y servicio. El valor debe integrar también, de alguna manera, el desempeño esperado del mismo ante la acción de un sismo. Es previsible que los daños producidos en aquellas edificaciones diseñadas con reglamentos previos o con elementos estructurales menos robustos sean mayores, generando costos diferidos de importancia. Aquellas estructuras diseñadas y conceptualizadas para minimizar estos costos deberían tener un valor agregado, asociado con los ahorros futuros para el usuario.
La decisión para realizar una inversión en un bien inmueble, debe integrar, además de las condiciones comunes de ubicación, prestaciones arquitectónicas y amenidades, el valor agregado introducido por la limitación de los daños esperados ante un evento sísmico. A este concepto le podemos denominar “el valor de la sismorresistencia”.
