Ing. Ricardo Erazo García Cano
Coordinador del Comité de Financiamiento del CICM
La reciente manifestación en protesta por el fenómeno de gentrificación que se ha observado en colonias de la Ciudad de México como Condesa, Roma y Polanco, ha generado la percepción social de que son necesarios ajustes a las políticas de desarrollo urbano.
El fenómeno de gentrificación presenta desafíos complejos que requieren soluciones integradas y sostenibles. La diversificación de las fuentes de financiamiento, combinando recursos públicos, privados y comunitarios, es clave para promover un desarrollo urbano que sea inclusivo, equitativo y respetuoso con las comunidades originales. La implementación de estas alternativas puede contribuir a transformar los barrios sin sacrificar su identidad ni su cohesión social.
En el mundo hay diversos casos de éxito que pueden servir de referencia para desarrollar nuevas alternativas de financiamiento que apoyen el desarrollo urbano y la recuperación de espacios públicos.
En Brasil, en la ciudad de Sao Paulo se desarrolló una alternativa consistente en la recuperación de plusvalías, que es un enfoque de políticas que permite a las comunidades recuperar y reinvertir incrementos de valor del suelo que se obtienen de inversiones públicas y privadas y otras acciones gubernamentales como cambios de zonificación, mejora de calles o construcción de nuevas alternativas de transporte, que aumentan el valor de las propiedades cercanas.
En Sao Paulo, el mecanismo que utilizaron para capturar las plusvalías generadas por las inversiones en desarrollo urbano tiene como marco Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC) combinado con un instrumento denominado Certificados de Potencial Adicional de Construcción (CEPAC) que permiten a la ciudad cobrar a los desarrolladores por el nuevo potencial de desarrollo creado por la rezonificación e inversiones públicas.
En la búsqueda de mejores prácticas que pudieran ser aplicables en Ciudad de México surge la pregunta ¿Es aplicable el esquema desarrollado en Sao Paulo para la atención de problemas de gentrificación en la Ciudad de México?
La respuesta es afirmativa, ya que en principio el esquema puede ser útil para gestionar los beneficios económicos generados por la valorización urbana y canalizarlos hacia
proyectos sociales y de infraestructura que beneficien a las comunidades afectadas por la gentrificación. Sin embargo, hay aspectos clave a considerar para su implementación efectiva en la Ciudad de México.
Entre otros, los factores a tomar en cuenta para su adaptación son:
o La Ciudad de México necesitaría establecer leyes y regulaciones claras que permitan la medición, recaudación y redistribución de plusvalías, asegurando transparencia y participación ciudadana.
o Es fundamental contar con estudios precisos que identifiquen cuánto valor adicional se genera en zonas en proceso de gentrificación, especialmente en áreas tradicionales y de alta vulnerabilidad social.
o La inclusión de las comunidades locales en la definición de proyectos y en la gestión de los recursos es esencial para evitar desplazamientos y garantizar que los beneficios lleguen a quienes más lo necesitan.
o Los recursos recuperados deberán invertirse en vivienda social, mejoramiento de espacios públicos, protección del patrimonio cultural y servicios básicos, priorizando a las comunidades en riesgo de desplazamiento.
o La colaboración con desarrolladores, inversionistas y el sector turístico puede potenciar los recursos, siempre que exista un marco jurídico que garantice la equidad y la protección social.
La aplicación de este esquema es un reto por la alta densidad y diversidad social en muchas zonas de la Ciudad de México, lo que puede complicar la medición y distribución de plusvalías; se requiere de la existencia de un marco legal complejo y la necesidad de fortalecer la participación ciudadana, así como la urgencia de proteger a comunidades vulnerables frente a procesos de gentrificación acelerados.
El esquema de recuperación de plusvalías de Sao Paulo puede ser una herramienta valiosa para la Ciudad de México si se adapta cuidadosamente a su contexto legal, social y urbano. Implementarlo podría ayudar a canalizar los beneficios del crecimiento hacia proyectos que prevengan el desplazamiento y promuevan una gentrificación más justa y sostenible.
En el Colegio de Ingenieros Civiles de México, el Comité Técnico de Financiamiento de Infraestructura aborda el análisis de las mejores prácticas para el financiamiento, proponiendo para su análisis alternativas de financiamiento para este y otros tipos de infraestructura.
