Bruselas.— La holandesa Bianca R, residente de una ciudad colindante a la cosmopolita Ámsterdam, enfrenta un dilema respecto a qué hacer con su segunda casa, ubicada en Hoofdplaat, una pequeña localidad de campiña situada a las orillas del oeste del río Escalda, en el municipio de Sluis, al sur de Países Bajos, que compró pensando en hacerse de un ingreso adicional alquilándola eventualmente a turistas.
Pero en enero de 2024, las autoridades, en aras de ponerle un alto al desenfrenado alquiler turístico y a su impacto en las comunidades, decidió hacer obligatorio el registro e informar al ayuntamiento a través de una plataforma digital sobre las ocupaciones, fijando como máximo 28 días al año.
En última instancia, explicaron en su momento, fue para beneficiar a los residentes permanentes, porque si bien los turistas traen dinero y dan empleo, son los locales quienes sufren regularmente de las molestias del turismo de masas, el encarecimiento de la propiedad y la creación de auténticos pueblos fantasma, porque en invierno muchas casas están vacías y los propietarios no viven ahí.
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El impuesto por una segunda casa en el municipio de Sluis varía entre 500 y 5 mil euros al año, dependiendo del valor de la propiedad; monto al que se añaden los cargos de la basura 356 euros; alcantarillado, entre 281 y mil 706 euros, y el impuesto sobre el bien del inmueble, 0.2194% del valor.
“Muchas casas están en venta y los precios no bajan. Muchos están apostando a que el municipio cambie de política. Veremos en las próximas elecciones”, dice Bianca.
La crisis inmobiliaria que experimenta el municipio de Sluis es reflejo de la situación que enfrenta Países Bajos y la Unión Europea (UE) en su conjunto.
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De acuerdo con la Agencia Europea de Estadísticas, Eurostat, entre 2010 y 2024, los precios de la vivienda en la UE aumentaron 55.4% y los alquileres 26.7%.
Por país, en el mismo periodo, Hungría y Estonia registraron la mayor escalada de precios, 234% y 228%, seguido por Lituania, Letonia, República Checa, Portugal, Bulgaria, Austria y Luxemburgo, con un encarecimiento del precio de la vivienda de entre 187% y 105%. En cuanto al alquiler, Estonia registró el mayor incremento durante dicho periodo, 212%, seguido por Lituania y Hungría.
“Las principales razones que contribuyen a la subida de los precios son el aumento de los costes de construcción y de los tipos hipotecarios, el descenso de la construcción que limitó la oferta y el aumento de la compra de propiedades como inversión para generar ingresos adicionales”, sostiene un informe de trabajo del Parlamento Europeo. Si bien los alquileres de alojamientos de corta duración ofrecidos por anfitriones particulares o profesionales no son un fenómeno nuevo en la UE, la actividad ha crecido como bola de nieve por la expansión del mercado mundial en línea y la aparición de cientos de plataformas digitales, como Airbnb, Vacasa, Abritel, Vrbo, Booking, Expedia, Tripadvisor y Fairbnb, que ponen en contacto a anfitriones que desean alquilar sus unidades con personas que buscan alojamiento.
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En 2024, los huéspedes reservaron 854 millones de noches a través de estas plataformas, por encima de los 719 millones de 2023, los 597 millones de 2022 y los 364 millones de 2021. La expansión ha sido a tal nivel que en la actualidad este tipo de alojamiento comprende alrededor de una cuarta parte del total de los albergues turísticos de la UE. Francia registra el mayor número de reservaciones, 192 millones en 2024, seguido por España con 171 millones, Italia 127 millones, Alemania con 60 millones y Grecia con 45 millones.
Algunos estudios, como el realizado por Tania Pantazi, de la International Hellenic University, Serres, Grecia, acusan a los alquileres de alojamientos de corta duración como detonantes de una larga lista de problemas, como aumento de los precios de la propiedad, el desplazamiento de los residentes permanentes, el turismo excesivo y la competencia desleal. Otros documentos, como el publicado por Thomas Zott, antiguo académico de la Facultad de Derecho en la Universidad de Augsburgo, Alemania, no pasan por alto sus beneficios, como generación de empleo, uso más eficiente de los recursos y la oferta de una experiencia turística diversa.
Más regulación
Entre las medidas dirigidas a frenar la especulación inmobiliaria y el incremento de precios, está la regulación de los alojamientos de alquiler de corta duración. Las normativas varían según la jurisdicción y cambian con frecuencia. En muchas ciudades, los anfitriones deben registrarse y hacerse de una licencia, como en Hamburgo y Madrid. En otras, hay límites al número de días al año en que puede alquilarse la vivienda. En Londres, el límite son 90 días; en Dublín también son 90 días, pero sólo en ciertas demarcaciones, mientras que en Copenhague son 70 días, con excepción de si es habitación compartida. En ese caso, no hay límite. Hay ciudades que prohíben este tipo de alquiler en zonas determinadas, como en Lisboa, y otras que obligan al propietario a estar presente si se trata de su domicilio primario, como en París.
Hoja de ruta naranja
Ámsterdam, una ciudad que dejó de estar al alcance de los bolsillos de las nuevas generaciones por costos de vivienda exorbitantes, ha venido regulando desde 2014 la renta de privados a turistas. Los ajustes tienen como punto central un hecho indiscutible: los más afectados de esta actividad son los residentes y su calidad de vida.
Primero introdujo la obligación de notificar, autorizar y registrar. Acto seguido, fijó el número de días de alquiler al año en 60, después bajó a 30, en la actualidad. Para abril de 2026, en el centro y ciertos vecindarios, el tope será de 15 noches.
Se trata de una estrategia de disminución gradual en la que una medida va superando a la otra hacia lo que todo parece indicar será la congelación de este tipo de servicios. El ayuntamiento advierte que si en la siguiente evaluación un barrio tiene más de 30% de hogares afectados por el alquiler vacacional, se incluirá en la lista de vecindarios con mayores restricciones.