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Comprar una casa o un departamento es una aventura. Buena o mala, pero una aventura.
Aunque el mercado inmobiliario en cada país tiene sus propias peculiaridades, las precauciones que es necesario tomar antes de cerrar la compra son similares.
Es que los mismos errores se repiten una y otra vez porque el proceso implica decisiones en cada una de sus etapas, desde definir cuánto realmente puedes pagar, qué inmueble te conviene o cuál es el mejor crédito hipotecario.
¿Cuál es la primera trampa en la que suelen caer los compradores? Calcular el límite de su presupuesto mensual.
Es una verdadera trampa porque como parece algo tan simple de hacer, es fácil equivocarse. Y la "regla del 30%" que recomiendan los expertos, ni siquiera es tan conocida.
Estos son algunos de los errores que deberíamos evitar antes de cerrar un contrato.
1. La regla del 30%
La regla del 30% se trata de calcular que el monto mensual que le vas a pagar al banco por el crédito hipotecario y evitar que supere el 30% de tus ingresos disponibles.
¿Fácil? Pues no lo es. El error es pensar que ese 30% se refiere al 30% de tu salario mensual.
En realidad el 30% debe calcularse sobre el dinero disponible en tu bolsillo, después de pagar otras deudas, como puede ser la educación de los hijos o un crédito para automóvil.
Recién cuando descuentas esos pagos, puedes calcular que el pago mensual de la hipoteca no supere el 30% de tu presupuesto.
"Hay que ser realistas sobre la capacidad de pago que tenemos", le dice a BBC Mundo Mario Di Costanzo, consultor financiero y expresidente de la Comisión Nacional para la Protección y Defensa de los Usuarios de Servicios Financieros (Condusef) de México.
2. Pago inicial demasiado bajo
Para el que compra por primera vez, lo más difícil es juntar dinero para el pago inicial, el "enganche" como le dicen en México.
La idea es dar la entrada más alta posible, para que la deuda con el banco sea la menor posible.
Pero en la realidad, como es difícil juntar un cuarto o un tercio del valor de la vivienda, los bancos ofrecen muchas alternativas que no son recomendables.
Por ejemplo, dar un depósito más bajo de 5% o 10% del valor del inmueble. Al banco le conviene porque pagarás más intereses.
Incluso hay países donde la publicidad te seduce con mensajes como "compra sin depósito". En estos casos, los bancos te incluyen el valor del depósito en el crédito hipotecario, con una tasa de interés más alta.
O te ofrecen un segundo crédito (esta vez un crédito de consumo) para que puedas dar un depósito.
Suena muy bien porque puedes ser propietario sin tener ningún ahorro.
Pero puede ser un error, dicen los expertos, porque terminas pagando intereses estratosféricos que a largo plazo te pueden poner contra la espada y la pared.
3. No incluir los costos de la transacción en el crédito
El comprador tiene que asumir los costos de la transacción y el establecimiento de la hipoteca, que suelen ser gastos notariales, impuestos, comisión de los intermediarios, etc.
Estos costos deberás restarlos del depósito inicial que tienes disponible.
Sin embargo, suele ocurrir que muchas personas no los consideran y cuando llega el momento de cerrar el trato, aparecen sorpresivamente.
Entonces los bancos te ofrecen una nueva solución: incluir esos costos en el crédito hipotecario.
Los expertos recomiendan evitarlo porque se convertirán en intereses a 15 o 30 años.
4. Cuidado con las hipotecas de las constructoras
Si vas a comprar una vivienda nueva, es muy común que las constructoras (o empresas inmobiliarias) que tienen a cargo el proyecto, te ofrezcan tramitar el crédito hipotecario.
El argumento más común es que ellos pueden hacer los trámites de una manera más rápida y hasta conseguirte una tasa de interés menor, porque tienen algún tipo de convenio con una entidad bancaria.
El problema es que no necesariamente ese banco ofrece el crédito hipotecario que más te conviene.
Y en este sentido la regla básica es comparar en al menos dos o tres bancos antes de tomar cualquier decisión.
5. Revisa la cobertura de los seguros
Este punto suele ser considerado como algo menor dentro del contrato. Generalmente el crédito hipotecario incluye el pago de seguros contra eventos inesperados como, por ejemplo, un incendio.
Pero hay ocasiones en que la cobertura solo se aplica bajo ciertas condiciones. Basta con que ocurra un desastre, para que te des cuenta de que la protección no era la que pensabas.
El otro punto es que hay catástrofes directamente no incluidas en el seguro, por ejemplo, terremotos.
"En el terremoto de 2017 en México, hubo personas que perdieron su casa y quedaron con deudas porque el seguro no incluía los daños provocados por un terremoto", explica Mario Di Costanzo.
¿Pedir una rebaja?
Hay muchos otros elementos que también deberían ser considerados antes de comprar una casa.
Uno de ellos es la ubicación. Cuando compras una vivienda, no solo estás comprando la "casa", estás comprando además el lugar en el que está, todo lo que la rodea, incluyendo factores como la seguridad, el transporte, los colegios (aunque no tengas hijos), porque finalmente el inmueble es una inversión que en el futuro puedes llegar a vender.
Otros potenciales problemas son los acuerdos verbales que puede ser complicado demostrar que existen. Basta con que aparezca otro comprador más atractivo y el acuerdo de palabra quedará en el olvido.
Y algo que siempre es necesario, aunque haya que desembolsar un dinero extra, es pedirle a un técnico independiente que inspeccione la real condición de la casa, cuando es una vivienda usada.
Algunas pueden tener daños estructurales que no son visibles, problemas en las cañerías o el sistema eléctrico. En algunos mercados, como EU, es obligatoria una inspección antes de la compraventa.
Los expertos recomiendan comparar antes de tomar cualquier decisión, por mucho que nos presionen diciendo que esta es una gran oportunidad y que la puedes perder si no compras rápido.
Y negociar el precio es algo que no puedes olvidar, dado que la mayor parte de los precios ofertados, consideran que el comprador pedirá una rebaja.
Si no la pides, simplemente la pierdes.
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