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Los bancos privados tenían en septiembre 1.4 billones de pesos en préstamos otorgados para adquirir casa o departamento del segmento medio y residencial, señala la información más reciente del Banco de México (Banxico).
Esta cifra equivale a un incremento de 1.6% frente al mismo mes de 2024, y se trata del avance más lento de los últimos 15 años, concretamente desde abril de 2010, al restar la inflación.
En cuanto a las viviendas de interés social, el financiamiento repuntó 0.4% en septiembre, después de reducirse 8.3% en agosto.
“El mercado de vivienda en el país atraviesa una contracción significativa, marcada por la caída del crédito hipotecario y el debilitamiento del poder adquisitivo de los hogares”, indicaron analistas de BBVA México.
Destacaron que la tasa de morosidad alcanzó 3.1% en septiembre, tras registrar 2.7% en diciembre, lo que evidencia mayor dificultad de pago por parte de los acreditados.
En su informe sobre la situación inmobiliaria al segundo semestre, coincidieron en que la apreciación de la vivienda, por encima de 8% anual, ha superado ampliamente el crecimiento de los ingresos, agravando la falta de asequibilidad.
Desde su punto de vista, el mercado enfrenta un doble desafío: ampliar el acceso a créditos de forma sostenible y garantizar mayor oferta de vivienda asequible, especialmente en el segmento de interés social, que concentra la necesidad y el menor dinamismo financiero.
Enfatizaron que las hipotecas mantienen una fuerte dependencia de las grandes metrópolis, que absorben más de la mitad del financiamiento. Estas entidades cuentan con los mayores montos promedio, en contraste, estados del sur y sureste tienen una participación marginal, tanto en número de operaciones como en volumen de crédito, lo que refleja un rezago estructural en sus mercados de vivienda.
La densidad del crédito hipotecario guarda estrecha relación con la distribución del empleo formal y de los ingresos, los cuales también se concentran en las zonas industriales y urbanas más desarrolladas, explicaron en BBVA México.
El norte y el Bajío impulsan el crecimiento del empleo y muestran carteras hipotecarias más sólidas, en cambio, el sur enfrenta mayores tasas de morosidad, expusieron.
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En el ámbito de precios, indicaron, la vivienda mantiene mayor dinamismo en los estados turísticos y del norte, en tanto que las metrópolis comienzan a estabilizarse.
Demanda potencial
Los expertos del principal banco privado en el país calculan una demanda potencial de 7.5 millones de viviendas para los próximos años, de las cuales 41.6% corresponde al segmento tradicional y 35.2% al de interés social, reflejando que la mayor parte de demanda proviene de hogares de ingresos bajos y medios, que requieren soluciones asequibles y acceso a financiamiento.
Aunque los hogares afiliados concentran la mayor parte del potencial de compra, una proporción relevante de los no afiliados permanece excluida del sistema financiero, señalaron en BBVA México.
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En su opinión, esta concentración territorial plantea importantes retos para la planeación de políticas públicas y la orientación de inversiones hacia mercados locales menos desarrollados.
Por otro lado, observan una desconexión entre la localización de la demanda y la oferta de proyectos de vivienda, ya que algunos estados con alta demanda tienen una baja proporción de créditos otorgados y pocos proyectos en ejecución; mientras que otros con menor presión habitacional presentan una oferta sobredimensionada.
Ante esto, ven necesario equilibrar la política habitacional, ampliando el financiamiento inclusivo y alineando la oferta de vivienda con las verdaderas necesidades regionales del país.
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