El sector de Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (Fibras) vive un periodo de auge a partir de la pandemia de Covid-19, particularmente en el segmento de renta de naves industriales, luego de que para las empresas se volvió relevante estar cerca de Estados Unidos y depender menos de Asia.
En medio de ese empuje por la relocalización de proyectos (nearshoring), esta industria está a punto de una etapa de reconfiguración.
Las Fibras, que ingresaron a la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) desde 2011, se enfocan en la adquisición o construcción de inmuebles para rentar, y lo obtenido de su operación se distribuye en dividendos a inversionistas cada trimestre.
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Actualmente, las 15 Fibras en operación administran más de 2 mil propiedades en el país y representan el equivalente a 4.5% del Producto Interno Bruto (PIB).
“Hubo una aceleración, sobre todo en el sector industrial, debido al nearshoring, que puede ser una gran oportunidad de impulso al crecimiento del país y ha sido un motor que ha acelerado al sector”, dijo Josefina Moisés, directora general de la Asociación Mexicana de Fibras Inmobiliarias (Amefibra).
Antes de la pandemia y hasta 2019, cada año se hablaba de una absorción o crecimiento de 1.5 millones de metros cuadrados en el sector industrial.
En 2023 hubo una absorción de 5 millones de metros cuadrados, y para este año se estiman 7 millones, que implican inversiones de 7 mil a 8 mil millones de dólares, de acuerdo con la asociación.
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Demanda creciente
El auge de las Fibras se basa en la alta demanda de parques industriales para nuevas empresas o expansión de las existentes en el sector automotriz, manufactura, logística y comercio, bienes de consumo, aeroespacial, electrónica y bienes de consumo no duraderos.
“En el norte del país no hay disponibilidad, hay sobredemanda”, destacó Moisés.
La Amefibra asegura que este fenómeno puede extenderse varios años, por lo que se prevé poca desocupación en los bienes raíces industriales a pesar del aumento de 15% a 20% en las rentas.
No obstante, las Fibras enfrentan retos para aprovechar el impulso del nearshoring, como una mayor inversión en infraestructura, energía, agua y transporte.
De la próxima administración de la virtual presidenta electa, Claudia Sheinbaum, la directora de la Amefibra dijo que todos los gobiernos de transición traen un poco de incertidumbre y volatilidad, pero México tiene una economía y una sociedad estable, en comparación con Centro o Sudamérica.
Reacómodo sectorial
Ante la alta demanda de parques industriales, desde hace un mes, seis Fibras mostraron interés por adquirir Terrafina, uno de los principales jugadores, dedicado a la administración de inmuebles.
Los interesados son Fibra Prologis, Fibra Uno, Fibra Macquarie, Blackstone Real Estate y MRP Group, así como otros dos fideicomisos anónimos.
Roberto Solano, analista de Monex, dijo que el interés por comprar o fusionarse con Terrafina se debe a que las Fibras buscan activos ya construidos y generando efectivo.
Además, hay potencial para seguir desarrollando inmuebles industriales por la alta demanda en el norte y Bajío, tanto para desarrolladores grandes como pequeños.
Para Solano, la adquisición de Terrafina representa una reconfiguración del sector porque quien la adquiera puede duplicar su tamaño respecto a otras Fibras, sin crear un monopolio, ya que el mercado está muy pulverizado.
Pablo Quezada, director general de Datoz, plataforma de disponibilidad e inteligencia inmobiliaria, comentó que el panorama económico está a favor de las Fibras con vocación industrial, por la tendencia a la consolidación regional de cadenas de suministro para abastecer la demanda del comercio electrónico, lo que implica entregas en tiempo real.